이재명 정부 첫 부동산 대책, 시장 영향, 강력한 대출 규제 이유, 대출재원

1. 이재명 정부 첫 부동산 대책

지난 금요일, 6월 27일 오전 11시대에 갑작스러운 부동산 정책이 발표됐다. 이재명 대통령 시대의 첫번째 정책은 한마디로 요약하면 빠르고 화끈한 한방으로 집값 조절하겠다는 제스처다.
 
이재명 정부 첫 부동산 정책 요약표 (2025.6.27 발표)

정책 목표	- 과열된 수도권 부동산 시장 안정- 갭투자 및 투기 억제- 가계부채 위험 완화	실수요자 보호 강조
주담대 규제	- 수도권·규제지역 주담대 한도: 최대 6억 원- 생애최초 LTV: 80% → 70% (수도권/규제지역)- 다주택자 주담대: 전면 금지 (LTV 0%)	지방은 LTV 완화 유지 (최대 80%)
대출 만기 제한	- 주담대 만기 30년 이하로 제한기존 40년 대출 상품은 신규 금지	총부채상환비율(DTI) 관리 목적
갭투자 차단 조치	- 6개월 내 실거주 의무화- 전세대출 보증 비율: 90% → 80% 축소- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지	실입주자만 대출 가능하도록 설계
생활안정 목적 주담대	- 생활자금용 대출: 최대 1억 원 한도	비주택 구매 목적의 대출 규제도 포함
서민층 주택금융 축소	- 디딤돌 대출 한도 축소: 일반: 2.5억 → 2억신혼: 4억 → 3.2억신생아: 5억 → 4억- 버팀목 전세대출 한도 축소: 청년: 2억 → 1.5억신혼: 3억 → 2.5억신생아: 3억 → 2.4억	저리 대출 한도도 일부 축소됨
정책 발표 및 시행	- 발표일: 2025년 6월 27일- 시행일: 2025년 6월 28일부터 즉시	금융위·국토부 공동 발표
대통령실 반응	- 초기: "대통령 대책 아님"으로 거리두기- 이후: “관련 부처와 긴밀히 소통 중”으로 입장 변경	대통령 지시 여부는 명확하지 않음

 

2. 정책의 시장 영향

언제나 그랬드시 투자의 기회는 불확실성 속에서 있다. 준비된 자들은 실행력과 겸비해 발 빠르게 움직인다. 우리나라의 부동산은 통틀어서 보는 시대는 지나고 철저한 옥석 가르기로 나뉜다.
 

2.1. 집값 안정화는 공급확대 뿐

아무리 정부가 시장을 컨트롤하려 해도 그에 응한 부작용이 발생한다. 시장의 기본원리인 (사람들이 원하는) 공급이 전혀 없는 상태에서 가격을 잡는다면 노벨경제학을 받을 자격이 충분하다.
 
사람들이 원하는 입지에 추가적인 아파트를 공급하려면 재개발 혹은 재건축을 말고는 방법이 없다. 정부의 부동산 규제로 재건축 및 재개발 골든타임을 놓쳤고, 더불어 평균 분양가가 크게 상승하며 재건축, 재개발은 중단 상태다. 모든 사태는 여기서부터 발생했고 좋은 입지에 신축아파트부터 시작해서 줄지어 집값이 상승 중이다.
 

3. 강력한 대출 규제 이유

이전 정부의 부동산 정책에 비교하면 확실히 강력한 대출 규제가 돋보인다. 단순히 초상급지만 과열되는 상황에서 전반적으로 6억원 한도로 대출규제 정책을 펼치는 이유가 있을 것 같다.
 

3.1. 서민층 대출인 디딤돌, 버팀목 대출 또한 제한, 왜?

디딤돌대출, 버팀목대출 같은 대출재원은 세금이 아닌 청약저축으로 모인 기금으로 운용된다. 정부는 이 재원으로 집값이 폭락하면 부동산을 띄웠다. 이에 따라 대출재원은 크게 감소했고, 기금을 마련하기 위해 지난해 말부터 청약저축 월인정 납입한도를 10만 원에서 25만 원으로 늘렸으나 청약해지는 늘어나고 있다.

믿었던 정부가 청약저축액으로 집값 띄웠다…박근혜 때 시작

결국 대출재원 여력이 없으니 이번 부동산 정책에 서민층 대출 한도도 크게 줄이게 된 배경이다.
 

3.2. MBS 발행 축소와 매수 주체 감소

주택 대출재원을 공급하는 다른 주체는 주택금융공사의 MBS(주택저당증권) 발행이다. 줄어들지 않는 미분양주택을 보면 우리나라 부동산 경기는 침체가 맞다. 주금공의 MBS 발행 급감.

1분기 ABS 발행액 8.3조, 44% 급감…주금공 MBS 발행 감소 영향 - 글로벌이코노믹

 
그리고 MBS의 매수 큰손인 국민연금도 국내 채권 비중을 크게 줄이며 해외투자 비중을 늘리는 추세다.

국내 채권시장 빠져나가는 국민연금, 내년에도 20조 줄인다 - 연합인포맥스

 

3.3. 시중은행 밸류업 향상, 금융위 주담대 위험가중치 상향

현재 시중은행들은 밸류업향상으로 대출확대보다는 자본비율 관리에 초점을 두고 있다. 배당을 위해 보통주자본비율(CET1)을 13% 유지하면서 배당과 자사주매입 규모를 늘려야 하는 상황이다.
 
이 와중에 금융위는 가계부채를 명분으로 주담대에 대해 위험가중치를 상향시키려 하고 있다. 이렇게 되면 시중은행은 CET1 비율을 지키기 위해서 대출 여력이 크게 줄어든다.

금융당국 ‘주담대 위험가중치 상향’ 검토에 은행권 “밸류업 걸림돌”

 

4. 마무리

갑작스러운 부동산 정책 발표로 시장은 혼란에 휩싸인 상태다. 사람들마다 보는 뷰, 듣고 싶은 말, 심리는 다 다르기에 이번 정책에 대한 반응도 천차만별이다.
 
한편으로는 나보다 훨씬 똑똑한 사람들이 모인 곳에서 알면서도 이런 정책을 내는 이유가 있지 않을까 하고 출제자의 의도를 파악해봐야 한다. 내 생각은 대출재원이 부족해지니 집값안정화를 명분으로 자유시장경제와는 어울리지 않는 강력한 대출규제를 실시한 것 같다.
 

 
앞으로 초상급지는 분명히 영향을 받고 매매량 급감과 함께 언론이 대서특필하면 초상급지 집값이 안정화되고 있다며 박수받는 그림으로 갈 것 같다. 그러나 실질적으로 그 아래 급지에 오히려 기름을 붓는 격으로 밀어 올리는 향상으로 갈 것으로 보인다. 이에 따라 오히려 서민들의 주거지에 악영향을 미치고 전월세가 오르며 내수 경기는 더 안 좋게 흘러갈 것 같아 걱정이다.
 
몇 개월만 지나도 결과는 보일 것이다. 특히 수도권 비인기지역 및 지방에 어떤 영향이 미칠지 향방이 궁금해 지켜볼 예정이다.