부동산 투자를 둘러싼 현실과 전망, 생각과 전략

1. 부동산 불패는 계속 이어질까?

정권별 서울 수도권 아파트 가격 추이

"정권별로 아파트 가격 추이를 보면 등락을 하면서 결국 부동산은 오른다." 사실이다. 어찌어찌 올라서 대한민국은 부동산이 최고의 투자이자 안전한 상품처럼 여겨졌다.

정권별 서울 수도권 아파트 가격 추이 (사진출처: 매일경제)

 

하지만 대한민국 경제가 폭발적으로 성장하고 출산율 문제가 없었던 시기와 현재는 현저히 다르다. 고도 성장기가 앞으로도 이어진다면 희망적일 텐데 아쉽게도 경제성장도 부진하고 심각한 저출산 문제는 예정된 수순이다.

 

박근혜 정부 때 규제완화 정책으로 부동산 시장이 살아나기 시작해 문재인 정부 때 과열된 부동산 시장을 진압하려다 잘못된 정책으로 부동산 양극화 시장을 빚었다.

 

 

더불어 코로나 발발로 제로금리와 유동성이 넘치게 되어 '영끌'해서라도 1주택자가 되려 거래량이 폭발하며 버블이 만들어졌다.

 

저 때 물량을 받은 매수자들은 대부분 경제활동을 하는 젊은층이다. 앞으로 한창 일할 시간 여력이 크고 제로금리였기에 실물자산이면서 살아가는 데 꼭 필요한 집 장만에 거리낌이 없었다.

 

문제는 앞으로 물량을 받아줄 매수자가 있을까?

수도권 아파트 매물 27만건 넘어 '역대 최고'

자본주의 사회의 양극화 문제처럼 부동산도 좋은 아파트에만 몰리고 그 외 지역은 받아줄 매수자가 없다.

이에 따라 모두가 살고 싶어 하는 지역을 제외하고는 가치가 하락하는 집을 대출 빚만 갚으며 보유할 가능성이 높아 보인다. 

 

2. 그래도 드는 생각

2.1. 집 한채는 갖고 있어야지

사람의 가치관에 따른 것이지 시시비비를 가릴 게 아닌 듯하다.

 

내 집을 하나 보유하고 있다는 게 심리적으로 큰 위안이 되고 삶의 여유가 생긴다는 것을 경험으로 느꼈다. 그런데 이는 무리한 대출을 깔고 보유한 1주택이 아닐 때를 전제한다.

 

대출 갚느라 생활이 빠듯한데 부동산 가치까지 계속 하락한다면 이 집을 보유하고 있는 게 무슨 의미가 있는가. 전월세를 하더라도 당장 파는 게 맞다. 위의 수도권 매물 역대 최고 기사를 보면 이러한 매물이 속속 나오고 있는 것 같다.

 

현시점의 부동산 시장은 모두가 살기 원하는 지역의 아파트 아니고서는 오랜 하락세 띌 것 같기에 현금을 가지고 전월세 생활하며 좋은 급매물을 잡기 위해 공부를 하며 관망하는 것도 좋은 방법이라 생각한다.

 

물론 현금을 통장에 모셔두는게 아닌 CMA, 달러예금 등 안전 상품으로 4~5% 수익 창출해야 한다.

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2.2. 서울 수도권은 괜찮아

예전 부동산 시장과 현재는 너무나 달라졌다. 특히 옛날에 집 한두채 장만하셨던 나이드신 분들이 지금 시장을 보면 깜짝 놀랄 것 같다. 

 

대한민국의 경제 성장성과 인구 증가가 뒷바침되었을 때와는 달리 급격히 반대로 가고 있다. 또한 아파트가 늙어가고 있는데 시간적으로 조율을 못하고 있고, 건축 자재비, 공사비 등 비용이 치솟아 공급에 차질이 있는 이유도 있다.

 

이에 따라 서울 수도권 내에서도 부동산 양극화가 빠르게 빚어지고 있다.

 

부동산 양극화, 매수자를 이해하고 좋은 부동산으로 옮겨야 하는 시기

 

서울 수도권 내에서도 모두가 살고 싶어 하는 지역 외에는 살아남기 힘들어 보인다.

 

 

 

 

2.3. 정권바뀌면 또 어떻게 될지 몰라

예전에도 그랬듯이 앞으로 정권 바뀌면 모른다. 이는 장기적으로 봤을 때이고 단기적으로 큰 변화를 만들기는 어렵다. 현재 윤석열 정부가 특례보금자리대출, 신생아대출 등을 선보이지만 부동산 시장은 2년 넘게 거래량이 사라지고 찬바람이 분다. 

 

이전에 말했듯이 거품 잔뜩 낀 지금의 부동산을 받아줄 매수자가 없다. 이에따라 전월세 수요가 매매가와 비슷해져 가면 거래량이 좀 생기지 않을까 생각된다. 현재 부동산 시장은 과거 이명박, 박근혜 정부 때와 비슷한 시기인듯하다.

 

우리나라 경제구조가 국민의 70% 자산이 부동산에 몰린 만큼 여야 할 것 없이 부동산이 무너지지 않게 살릴 것이다. 장기적으로 거품이 걷히고 나면 좋은 가격으로 집 장만 할 수 있는 시기가 올 것이다.

 

2.4. 금융위기로 또 유동성 넘쳐난다면

코로나 때 처럼 막대한 통화발행과 제로금리가 또 연출된다면 실물자산인 부동산은 또 상승하지 않을까 생각할 수 있다. 

 

사실 코로나는 질병이 만들어낸 금융위기라 아주 특이한 상황이었고, 지난  IMF외환위기나 서브프라임모기지 사태같이 금융 시스템이 발발한 위기와는 차원이 다른 얘기다.

 

실제 1998년 IMF 외환위기나 2008년 리만브라더스 서브프라임 모기지 사태에 따른 금융위기가 발생했을 때 부동산은 30%이상 폭락했다.

 

이 금융위기를 타개하기 위한 대책으로 유동성 살포를 하게 된 것이고, 이때 현금을 가진자가 싼 가격에 줍줍 하는 승자가 될 수 있었다.

 

미래 일을 알 수 없지만 부동산 PF문제나 중국 부동산 위기 등 금융시스템에 의한 위험 신호가 주변에 도사리고 있다.

 

3. 마무리

정말 어려운 시장이다. 이제는 부동산으로 큰돈 벌려고 손대서는 안 되고 자산을 지키는데 혈안이 되어야 하는 시기다. 선진국들도 양극화 문제는 심각하다. 우리나라도 중진국에서 선진국 나아가면서 양극화 문제도 지금보다 더 심각해질 것이다.

 

자신의 부동산을 객관적으로 따져보고 자산을 지킬 필요가 있다. 상급지로 갈아타거나 매도 후 관망하는 것도 괜찮은 방법인듯 하다. 물론 무리한 대출 없는 가정에 한해 1주택을 보유하는 것도 나쁘지 않다. 본인의 가치관에 달렸다.

 

부동산 시장은 정부 정책에 매우 민감하게 반응하기 때문에 정책 변화에 주시하고 그에 맞춰 다양한 투자 옵션을 고려할 필요가 있다.

 

투자는 항상 리스크를 동반하기 때문에 이를 최소화하는 방법을 생각해야하며 장기적인 시각을 유지하자.