주택대출과 자금 부족, 정부의 딜레마와 경제적 전망

주택대출과 자금 부족

은행은 자금은 있으나 바젤3 규제로 인해 일정 자기자본비율을 지켜야 되면서 배당, 대출 여력이 감소하게 되었다. 이에 따라 정부가 대신 주택담보대출을 해주게 된다. 자금 제원은 주택도시기금과 주택저당증권(MBS)이다. 

 

그러나 주택도시기금은 사용처가 급격히 늘어나면서 여유자금은 현저히 줄었다. 

주택도시기금 여유자금 2년새 35조 줄었다 - 매일경제

30일 주택도시보증공사에 따르면 올해 3월 주택도시기금 여유자금은 13조9000억원으로 2021년(49조원) 대비 35조원1000억원 줄었다.

 

기금의 사용처는 점점 늘어나고 있다. 공공주택 공급은 물론이고 신생아 특례대출이나 전세사기 피해자 지원, 서민을 위한 주택 구입 및 전세 자금 지원 등에도 기금이 사용된다.

 

 

부족한 주택도시기금을 보충하려 청약통장 월 납입한도는 10만원에서 25만원으로 늘렸다.

청약통장 月 납입한도 10만→25만원… “쪼그라든 주택기금 확충”

 

MBS(Mortgage-Backed Securities, 주택저당증권)는 주택담보대출을 기초자산으로 하여 만들어지는 금융 상품이다. MBS는 은행 등 금융기관이 주택담보대출을 제공한 후 이를 증권화해 투자자에게 판매하는 과정을 통해 형성된다. 이 MBS를 매입하는 1순위 투자 기관은 바로 국민연금이다.

 

정부의 딜레마

최근 정부는 대출을 조이고 있다.

정부 대출 조인다…'디딤돌·버팀목' 금리 최대 0.4%P↑

정부가 오는 16일부터 정책 금융상품인 디딤돌과 버팀목 대출의 금리를 올립니다. 이들 상품의 대출은 최대 0.4%포인트(p)씩 상향돼 최고 금리 기준 3.95%, 3.3%로 바뀝니다. 정책자금이 부동산 시장에 과도하게 풀려 집값을 자극한다는 지적이 나오자 정부가 긴급 처방을 내린 걸로 풀이됩니다.

 

집 값의 과도한 상승을 명분이라 했지만 사실 오르는 곳은 한정적이고 이미 그곳들은 대출과 상관관계가 거의 없이 오른다. 이를 추론하면, 사실 정부는 대출을 지원할 제원이 부족하다.

 

제원을 마련하려면 국채를 발행해야한다. 국내는 받아줄 시장이 없으니 해외에서 발행해야 하는데 달러로 발행하는데, 달러보유고는 상승 추이에서 방향 전환해 몇 년째 늘지 않고 있다. 

한국 외환보유고 추이

 

자세히 보면 우리나라의 부동산 가격 추이와 비슷한 양상이다. 그런데 다른 점은 2023년 이후 부동산은 반등한반면 외환보유고는 여전히 늘지 않고 있다는 것이다.

 

2023년 부동산 가격상승은 정부의 주도적인 대출과 심리가 엮여 상승했다. 현재 경기 침체가 눈에 띌정도로 좋지 않은데 부동산 가격은 올라가는 현상은 명백한 정부의 잘못이다. 시중에 돌아야 할 돈들이 부동산이 다 흡수한 것이다.

 

당분간 부동산 시장이 이전과는 다르게 주춤할 것이라 보는 이유 중 하나다. 우리나라의 주축인 삼성전자도 주춤하고 있다. 이는 즉 들어오는 달러도 줄어든다는 말인데.. 앞으로 어떻게 될지 좀 더 관망이 필요하다.