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미국 기업은 전반적으로 주주친화적이고 배당을 중시하며, 꾸준히 배당을 지급 및 인상하면 타이틀도 부여되어 투자자들로부터 신뢰를 얻는다. 금융위기와 수많은 불황 속에서도 주가가 우상향하고 배당도 인상한 이력이 믿음을 더한다. 따라서 미국 주식은 국내 주식과 다르게 '배당'이 중요한 요소이기도 하다.
미국의 대표적인 배당주 섹터로 리츠(REITs)가 있다. 간단히 말하면 미국 부동산을 '주식'의 형태로 투자하는 것이다. 소액으로 1주라도 가지고 있으면 미국 부동산의 지분을 가지게 되어 월세를 받듯 배당을 받을 수 있다.
저금리 시대에 적금 수익률보다 높고, 분기 혹은 월마다 배당을 준다면 개인투자자 입장에서 매력적으로 느껴진다. 그리고 안정적으로 배당을 따박따박 받는 인증들을 보면 주식에 대한 지식이 많지 않아도 사두면 나쁘지 않을 것 같다. 그러나 리츠는 '주식'이기 때문에 결코 안전하지 않다. 그래서 리츠 기업을 투자할 때는 지속 배당 가능한지 안정적인 현금흐름을 파악하는 게 중요하다.
오늘은 미국 리츠(REITs)에 대해 전반적으로 알아보자. 아래의 내용 정도만 알아도 분석할 리츠 기업이 위험한지 안전한지 식별이 가능할 수 있다.
리츠 특징
리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts를 줄인 말로 부동산 투자 신탁을 말한다. 주식 발행으로 투자자들의 자금을 모아 부동산을 전문적으로 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 분배하는 회사이다.
미국 리츠는 다른 일반 기업과 다르게 일정 조건을 충족하면 특별 세금 감면을 받을 수 있다.
- 반드시 100명 이상의 주주가 소유
- 전체 자산의 75% 이상이 부동산
- 총소득의 75% 이상이 부동산 관련 활동(부동산 임대수익, 매매 수익, 담보대출)에서 파생
- 과세 소득의 90% 이상은 배당금으로 주주에게 분배
위 조건을 충족하면 기업은 '리츠(REITs)'라는 법인 형태를 허가받게 되고 법인세를 감면받게 된다. 리츠는 세전 소득에서 배당금을 지급하기 때문에 일반 기업들보다 높은 배당금을 지급할 수 있다. 반면 대부분의 법인은 주주에게 지급되는 배당금에 대해 세액공제를 받지 않기 때문에 세후 소득에서 배당금을 낸다.
리츠 섹터 분류 및 임대 구조
리츠는 크게 주택저당증권(MBS)에 투자하는 주택담보대출(모기지) 리츠와 일반적인 임대 사업을 하는 에퀴티(Equity) 리츠로 나뉜다. 이 글에서 설명하는 리츠는 에퀴티 리츠를 기준으로 설명한다.
미국 리츠는 크게 12가지 유형으로 나뉘어 리츠 기업마다 소유 및 관리 섹터가 다양하다.
리츠의 유형에 따라 주가 상승 폭은 천차만별이다. 예로 들면 데이터 센터(Data Center) 리츠는 4차 산업 트렌드와 코로나19의 수혜로 대폭 상승했지만 오피스, 호텔 리츠 경우 매출이 급감하여 주가의 폭락도 크며 배당 또한 지급이 중지되거나 삭감을 모면하지 못했다. 기본적으로 소득의 최소 90% 이상 배당금을 지급하는 게 리츠 기업이지만 매출이 급감하면 방법이 없다. 그래서 리츠 또한 '주식'이라는 리스크가 있다.
여기서 알아야 할 것은 주가의 하락에 따른 착시로 고배당만을 보고 해당 리츠에 투자해서는 안 된다는 것이다. 안정적인 현금이 없다면 배당 중지 및 삭감과 더불어 주가 하락으로 엄청난 손실을 볼 수 있다. 따라서 리츠를 투자하기 전 자산과 현금흐름이 탄탄한지 체크하고 더불어 주가 상승도 기대할 수 있는 섹터에 투자하는 것이 좋다.
섹터뿐만 아니라 리츠의 임대차 계약 방식 또한 중요하다. 넷리스(Net Lease) 구조는 안정적인 배당 지급이 가능하고, 특히 트리플 넷리스(Triple Net Lease) 구조는 임차인이 기본 임대료, 재산세, 건물보험료, 수리 유지비 등 모든 경비를 부담하기 때문에 임대인 입장인 리츠 기업은 배당 안정성이 높다. 따라서 임대차 계약 방식이 트리플 넷리스구조인 리츠를 투자하는 게 좋다.
재무제표
1. FFO가 중요한 이유
리츠는 일반 기업과는 다른 방법으로 재무제표를 확인해야 한다. 그 이유는 부동산이 감가상각 비용 처리되어 회계상 왜곡이 발생하기 때문이다. 이를 인지하지 않고 일반적으로 계산된 배당성향(당기순이익 대비 배당총액)을 보게 되면 말도 안 되는 수치를 나타낸다.
인더스트리 리츠 기업 중 하나인 STAG를 예로 보면, 배당 지급 비율(Payout ratio)이 300% 같은 비정상적인 수치를 보인다. 이는 임대 사업 기반인 부동산이 회계상 감가상각 처리되어 당기순이익을 떨어트려 왜곡된 것이다. 부동산이라는 자산은 시간이 지나도 가치가 사라지는 것이 아니고, 매매할 경우 차익을 얻을 수도 있기 때문에 일반 기업의 자산과 같이 감가상각 비용 처리되면 영업실적에 큰 악영향을 끼치게 된다. 따라서 리츠 기업에 한한 일반적인 배당성향 수치는 의미가 없다.
따라서 리츠의 배당성향을 제대로 이해하기 위해서는 감가상각비를 다시 더해야 한다. 이를 보여주는 지표가 FFO이다. 리츠주에 투자하려면 적어도 FFO만 이해하고 있으면 해당 기업이 안정적인 현금흐름을 가지고 배당여력이 되는지 파악이 가능하다. FFO (Funds From Operations)는 부동산 임대 사업 특성을 반영해 부동산의 매출과 감가상각으로 인한 손익을 제외한 순이익을 정의한 지표이다.
리츠 운영수익(FFO)=당기순이익+감가상각비+감액손실+부동산 자산매각손익
FFO(운영수익)를 구하기 위해 각 수치를 찾아 계산을 해도 되지만, 리츠 기업일 경우 일반적으로 이미 계산되어 있다. FFO보다 더 보수적인 지표로 AFFO(Adjust FFO, 조정 운영수익)가 있는데 이는 잉여현금흐름 지표와 가깝다. FFO에서 통상적 반복 비용 지출을 제한 지표이며, 배당 가능 자금(Cash available for distribution)이라고도 말한다. 따라서 리츠주의 배당금은 AFFO에서 산정되고, 탄탄한 리츠 기업을 고르기 위해서는 AFFO의 성장률을 살펴봐야 한다.
리츠 기업은 부동산 감가상각으로 인한 당기순이익 왜곡이 발생한다고 했으니, 일반적인 기업처럼 EPS를 보는 것이 아닌 FFO를 확인하는 것이 알맞다. 또한 PER이 아닌 P/FFO를 확인하는 것이 적절하다.
2. 임차인 분포
그리고 또 확인해야 할 것은 임차인의 재정능력과 고루 분산되어 있는지이다. 임대 사업인 만큼 임차인들로부터 꾸준히 월 임대료를 받아낼 수 있는지가 중요한 요소가 된다. 해당 리츠의 공식 홈페이지에 가면 투자자를 위한 자료가 있기에 어느 정도는 정량적인 확인이 가능하다.
예로 들어 리테일 리츠 중 하나인 리얼티 인컴을 보면 코로나19로 인한 피해가 큰 극장이나 피트니스센터 관련 임차인으로부터 임대료를 받지 못하고 있다. 그러나 임차인이 고루 분산되어 위험이 분산된 효과로 전체적 회수율은 93.6%로 피해가 크지 않다. 만약 코로나19에 취약한 사업구조를 가진 임차인만으로 구성되었다면 이번 사태에 주가가 폭락했을 것이다. 이를 보면 섹터와 포트폴리오 다각화의 중요성을 알 수 있다.
마지막으로 기업이 영업 활동으로 벌어들인 현금 창출 능력을 나타내는 지표 EBITDA에 부동산 자산 매각에 대한 손익과 손실을 더한 EBITDAre는 리츠 기업에 특화된 지표로 현금 창출 능력을 알 수 있다. 여기에 연간 임대비용으로 나눈 배수는 그만큼 임대료를 받지 않더라도 감당 가능한 현금을 보유하고 있음을 보여준다. 코로나19로 많은 경기민감 기업이 영업정지가 되면서 그에 연관된 리츠주 또한 영향을 입었는데, EBITDAre 지표를 활용해 얼마나 감당 가능한지 혹은 배당 중지나 삭감의 위험이 있는지 예측할 수 있다.
마무리
- 미국 리츠 기업은 기본적으로 과세소득의 90% 이상을 배당으로 지급하기 때문에 배당주로 적합
- 그러나 배당률만 보고 투자해서는 안 되며 섹터의 유망함과 안정적인 현금흐름을 유지하는 기업에 선별적인 투자 필요
- 재무제표를 확인할 때는 임대 사업이 기반인 부동산에 대한 감가상각 처리를 무효한 FFO/AFFO 리츠 특화된 지표를 확인하는 것이 적절
- 또한 리츠 섹터 유형에 따라 성장성이 다르고, 임차인 다각화가 코로나19를 계기로 더욱 중요한 요소가 됨
개인적으로 성장주를 선호하고 미래에 배당주가 될 것으로 예상되는 주식을 모으는 장기투자전략을 하고 있지만 요즘같이 변동성이 심한 상황에서는 배당주가 큰 힘이 된다. 리츠 주가 배당주로써 포트폴리오의 15% 정도 차지하고 있는데 월마다 입금되면 심리적으로 버티는데 효과가 있어 장기 투자하는 데 도움이 된다. 또한 리츠 주는 채권과 같은 성향이 있어 기술주에 대한 헷지 개념으로 현금과 더불어 보유하기 좋다. 더불어 이커머스 확대로 인한 물류센터나 데이터센터같이 4차 산업과 연관된 섹터의 리츠 주는 주가 상승 또한 기대할 수 있다. 기업별 분석이 어렵다면 미국 리츠 ETF를 보유하는 것도 아주 좋은 방법이다.
Disclaimer 이 글은 개인 투자 의견을 제시하는 것이며 추천이 아니므로 투자 결과에 대한 법적 책임 소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 이 글을 읽는 분들은 자신의 판단과 책임 하에서 종목의 선택 및 투자 시기에 대한 최종적인 결정이 이루어져야 하며, 그 어떠한 이유에서도 독자들의 리스크에 대한 책임을 지지 않습니다.
- 테크서퍼
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