경기 남부, 화성 동탄2신도시 SWOT, 입지 분석

1. 화성 동탄2신도시 SWOT 분석

동탄2신도시 토지이용계획도

Strengths:

• 동탄역 GTX-A, SRT
• 계획도시로 확장성 미래 호재 많음 (GTX-A, 인덕원동탄선, 트램, 경부고속도로 지하화)
• 인프라 최상
• 양질의 일자리가 많음. 우리나라 생산가능인구가 가장 많은 지역

Weaknesses:

• 물리적으로 서울과 거리가 멀다
• 현재 교통 및 인프라 접근성 불편
• 아쉬운 학군지 (근처 영통, 수지, 분당에 학군지가 형성되어 흡수)
• 큰 토지에 대규모 계획 도시로 아파트 희소성이 낮음

Opportunities:

• 현재 교통 및 인프라 불편사항은 개선될 여지가 큼 (물리적X 경제적 문제O)
• 신도시 특성으로 시간이 지나면 학군지 자리잡힐 수 있음
• 정부의 지원, 기업 투자 활발
• 행정구역은 다르지만 용인시 처인구에 하이닉스 등 양질의 일자리 생기면 동탄 내 수요 늘어날 것으로 예상

Threats:

• 현재 기준, 상급지와는 선이 극명해 한계가 있어보임
• 계획 사업이 시나리오대로 진행이 되지 않을 수 있음. 현재도 GTX-A부분 개통됬고, 공공시설 공사에 빨간불 (동탄뿐만 아니라 전국에 해당)
• 워낙 큰 부지라 동탄 내에서도 주민 갈등 조율 어려움 (예, 트램 노선)

2. 입지 분석

동탄2신도시 시범단지, 카림상권

커뮤니티 시범단지

• 동탄2신도시의 대장격. 
• 동탄역과 가장 가까운 아파트 3곳을 줄여 우.포.한이라 불리는데 그중에서도 포스코더샾이 인프라를 누리기에 위치적으로 가까워 대장아파트, 동탄2 부동산 가격을 리딩하는 편 (주상복합 제외)
• 주변 인프라 최상, 살기좋은 곳으로 실수요 인기 높은 편
• 우측으로 갈수록 가격이 저렴하나 카림상권 인프라를 누려 중간에 낀 아파트들이 애매한 포지션처럼 보임

카림상권

• 상대적 저렴하면서 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요 인기 높은편
• 버스로 동탄역까지 15분

광역비즈니스콤플렉스 (aka. 광비콤)

• 동탄역과 접근성 용이해질 예정으로 동편과 가격차 좁혀가는 중, 연결되면 시범단지 수요를 잡아먹을 듯
• 왼쪽 여울공원이 크게 조성되어 있음 (현재 인프라 상가는 공실이 꽤 있는듯)

 

동탄2신도시 남부

남부권

• 동탄호수 조망에 따라 가격차가 큰편. 린스트라우스더레이크아파크가 대장으로 리딩.
• 동탄2신도시 내에서도 신축들로 조성. 현재도 분양 예정 단지 많음.
• 추후 하이닉스가 용인시 처인구에 들어서면 인기가 더 많이질 것

3. 주관적 정리

뛰어난 장기적 비전

생각보다 정부가 동탄에 투자한 게 엄청나서 놀랐다. 글로벌 트렌드가 AI 첨단산업인데 경기 남부에 클러스터를 조성할 계획을 예전부터 해놓았고, 이에 따라 화성 동탄을 키우려 투자를 많이한게 보인다. 글로벌 내 한국은 첨단산업의 반도체, 배터리 제조업 포지션이고, 이들이 경기 남부에 집중되어 있어서 미래가 보장되어 있다고 봐도 무방하다.

 

그러나 동탄의 개발호재는 너무 훌륭하지만 미래의 호재가 과도하게 가격에 반영되지 않았나 따져봐야한다. 집값은 장기적 비전보다 현재의 공급문제나 경제 이슈에 영향을 먼저받기 때문이다.

 

신도시 특성상 초기에는 불편한게 많고 학군지 형성도 당연히 안되어 있지만 시간이 지나면 해결될 여지가 있다. 과거 잠실이나 분당도 그랬듯이. 아직도 초기단계이며 계획대로 교통수단들이 들어서면 그 때부터 빛을 보게될 것 같다.

 

본래 제품들도 초기제품은 베타테스트로 많은 피드백을 듣고 개선해 나가는 것처럼 현재 동탄역 접근성 불편사항 등은 접수되었고 트램의 효율적인 체계, 역 내 엘리베이터 다수 등 기술적으로 해결가능하며 물리적으로 불가능한 것은 아니다.

 

물론 경제적 문제가 커서 쉽게 해결될 것 같진 않다만. 그나마 눈여겨 볼 것은 생산가능인구가 제일 많고 양질의 기업이 많이 포진해 있으며 기업 투자가 활발해 화성시가 상대적으로 재정 여유가 있다.

 

서울과 접근성이 뛰어난 자급자족 지방광역시

현재 부자인 사람들은 동탄을 선호하지 않는 편이다. 동탄살다가 상급지로 이동한 사람들 후기를 보면 애 키우는데 실거주 만족도가 컸는데 교육때문에 이동하거나 서울과 물리적으로 가까워지는 이유가 크다. GTX같은 교통호재가 화두가 된다는 말은 역설적으로 보면 서울과 멀다는 것을 반증한다.

 

동탄은 서울의 접근성이 뛰어난 자급자족 가능한 지방도시로 보고 지방광역시와 견주어 볼 필요가 있다.