부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 뜻, 위험성, 구조

이번 강원도 레고랜드 부도화 위험으로 화두가 되고 있으며 나아가 시스템적인 문제를 일으켜 금융위기로 번질 수도 있다고 보도되고 있다. 부동산 PF란 무엇인지 그리고 위험성과 PF 구조가 어떻게 구성되어 있는지 살펴본다.

부동산 PF란

부동산 투자관련 펀드 상품 중 하나로 Project Financing의 앞자리만 따서 PF라 불린다. 부동산 PF란 부동산 개발 프로젝트의 사업성과 개발 이후 미래 현금흐름을 담보로 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하기 위해 받는 대출이다.

 

기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 담보/대출 방법인 CF(Corporate Financing)와의 차이점은 미래 현금흐름을 담보로 한다는 것이다.

 

PF는 예상 수익을 기초로 자금 조달이 이루어지고, 담보가 되는 것은 그 프로젝트 사업의 자산 전부가 된다. 현재의 프로젝트 및 미래의 사업 계획의 현금흐름과 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 리스크를 분석 평가해 사업의 가치를 매긴 뒤 대출액이 결정된다.

 

어떤 형태 사업이든 PF대상이 가능하나 보수적인 금융권 성격상 평가하지 않으려는 성향이 크고, 일반적인 대출과 달리 자문, 가치평가 비용이 비싸기 때문에 주로 PF가 실행되는 분야는 고정적 수익이 창출되며 규모가 매우 큰 사업이 대상이 된다.

 

PF 구조

시행사는 모회사와 별도로 특수목적법인(SPC)를 설립해 프로젝트를 실행하는 회사이자 증권사 등 금융 기관으로부터 대출을 받는 주체가 된다.

 

부동산 PF사업 구조 (출처:매일경제)

 

자금을 조달해주는 금융기관들은 투자자로부터 자금을 모집해 특수목적법인에 대출 약정을 체결하는데, 이 때이때 증권사는 시행사와 금융권 사이에서 부동산 PF를 주선하는 역할을 한다. 채무보증을 하거나 직접 대출하기도 하며 이때 보증 수수료와 이자 등의 주요 수익을 창출한다.