가계부채 대책과 6억 이하 수도권 아파트 급등각 (Feat. 가계부채 관리방안, DSR대출규제)

매번 새로운 정책이 발표되면서 가계는 혼란스럽다. 수십 장의 문서와 어려운 경제용어들을 보면 무슨 말인지도 모르겠고 어떻게 해야 할지 막막하다. 하지만 실생활에 직격탄으로 와닿기 때문에 무시할 수없으며 핵심을 꼭 파악해 리스크를 대비하고 발빠르게 실천해야만 한다.

 

10월 26일, 금융위원회에서 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다. 

가계부채 관리 강화방안 (금융위원회, 2021.10.26)

보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회

배경은 가계부채가 급증(주요인 부동산)하고 있어 거시경제에 위협이 되니 정부가 나서서 컨트롤하겠다는 것. 

10.26 가계부채 관리방안 요약

지난 4월 가계부채 관리방안에서 발표한 2단계 규제 시행 시기가 6개월 앞당겨져 22년 1월부터 총대출액이 2억 원을 넘을 경우 DSR 40%로 규제가 적용된다. 

 

 

☞ DSR (Debt Service Ratio, 총제적 상환능력 비율)

DTI와 DSR은 대출자의 상환능력을 보는 지표인데, DSR은 모든 부채의 연간 원리금 상환액으로 산정하기 때문에 DTI보다 더 까다롭다. 즉 DSR 비율로 규제하겠다는 것은 대출을 더욱 쪼이겠다는 말이다. 위처럼 DSR 40% 규제라면 연간 소득 5,000만 원인 직장인은 원금과 이자를 합해 연간 최대 2,000만 원까지만 갚을 수 있도록 대출이 제한된다는 것을 의미한다.  

LTV, DTI, DSR 비교 (출처: https://brunch.co.kr/@peoplefund/113)

이번 정책에서 알아야 인사이트

거두절미하고 핵심부터 말하자면, 현재 6억 초과 주택을 매수할 때 적용되던 규제(1단계)가 내년 22년 1월부터 주택 가격에 상관없이 대출 규제 대상이 된다(2단계). 즉, 6억 이하 주택을 매수할 때도 대출액이 2억을 초과한다면 규제 대상이 된다는 것을 의미한다. 

새 대출 규제 정책 시행인 내년 1월까지 2개월남짓 남았기 때문에 6억 이하 주택(특히 수도권 아파트)에 급격한 수요가 몰릴 가능성이 높으며 현 대출 규제 단계인 6억까지 따라붙게 될 전망으로 보인다. 

 

이를 뒷바침하는 근거로 금융위는 서민, 취약 차주 대상으로 DSR 계산 시 불포함하는 예외 조항을 두었는데, 그중 '서민금융상품'은 주택금융공사의 서민주택담보대출인 '보금자리론'도 속한다. 즉 DSR 규제에서 벗어나 DTI에 적용된다.

 

보금자리론은 집값 6억 원 이하, 연소득 7,000만 원 이하(신혼부부 8,500만 원) 가구에 제공되는 고정금리 주택담보대출로 최대 3억 6천만 원(미성년 자녀가 3명인 가구의 경우 4억 원)까지 대출 가능하다.

출처: 금융위원회 보도자료

시사점 및 생각

앞으로 공급은 씨가 마른 상태에서 수요가 몰린다는 것은 또 집값이 폭등할 가능성이 높다. 6억 이하 수도권 아파트의 실거래가를 보면 6억에 키 맞추듯이 수렴할 것이다. 그리고 DSR 규제에 제외된 것으로 전세자금대출도 있는데 이는 전세가 또한 상승할 것을 암시한다. 더군다나 임대차 3법 계약갱신청구권 등 규제로 전세매물은 이미 씨가 말라있다. 즉, 안그래도 부족한데 수요가 더 몰린다는 것은 전세 가격이 올라간다는 것을 의미한다. 전세가격이 오르면 주택 매매가와 가까워지며 갭이 줄어든다. 

 

정부의 규제 대출로 줄어든 주택담보대출로는 집을 살 수 없는 사람들의 유일한 대안은 전세를 끼고 주택을 매수하는 것이기에 갭이 줄어든다면 수요가 또 몰려들 것이다. 주택 매매 수요가 많아진다는 것은 줄어든 갭을 다시 늘리며 부동산 가격이 급등한다는 것이다. 

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- 테크서퍼