윤석열 정부 대출 규제완화, 무주택자, 1주택자에 기회인가

지난 세제개편에 이어 실수요자의 내집마련 지원을 위한 가계대출 규제 완화 정책이 발표됐다. 무주택자, 1주택자, 다주택자 별로 주목해야 할 내용을 분류하고 인사이트를 찾아본다. 윤석열 정부 공약이 점점 공식화되면서 많은 사람들이 바뀐 정책을 보고 발빠르게 준비하고 있다.

1. 무주택자가 주목해야할 내용

1.1. 생애최초 주택구매자, 주택 소재지역·주택가격 상관없이 LTV 상한 완화

기존: LTV 상한 50~70%, 대출한도 4억 → 개선: LTV 상한80%, 대출한도 6억으로 완화됐다. 대출한도가 6억이라면 KB시세 기준 매매가 7.5억인 부동산(아파트) 구매가 가능하다는 의미다(7.5억*80%=6억). 물론 차액 1.5억 혹은 이상은 종잣돈으로 가지고 있어야 한다. 기존과 비교했을 때 선택범위가 굉장히 넓어졌다. 

 

LTV 80%를 더욱 극대화하여 활용하는 방법은 경매를 이용하는 것이다. 주담대는 KB시세 기준으로 정해지는데 부동산 경매로 KB시세가 높은 집을 저렴하게 매매할 수 있다면 더 적은 종잣돈으로 주택을 구매할 수 있다.

 

생애최초 주택구매자들은 취득세 감면뿐만 아니라 이런저런 세제 혜택도 많으니 제도를 충분히 활용해 기회를 이용하면 좋을 듯하다.

 

관련글: 2022년 세법개정안, 앞으로 부동산시장 인사이트와 근로소득 주식 등 금융소득 전반적 영향

1.2. 신규주택 전입의무 완화

기존: 6개월 → 개선: 폐지, 생애 최초 주택구매자로 LTV 80%를 활용해 대출을 받아 주택을 구매했더라도 전입 의무가 없어졌기 때문에 월세나 전세로 세팅해 투자 기회로 이용할 수 있다. 

 

1.3. 준공 후 15억 초과시 중도금대출 범위 내 잔금대출 허용

기존: 투기 투과지역 15억 초과  APT 주담대 금지 → 개선: 준공 후 15억 이 초과하더라도 수분양자의 이주비·중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금대출 예외적으로 취급 허용된다.

 

문재인 정부시절 주택시장 과열을 막기 위한 제도로 15억 초과 주택담보대출을 금지했지만 결과적으로 현금이 많은 부자들만 주택구매가 가능하도록 만들고 선을 그어주며 더욱 과열되는 불편한 상황이 만들어졌다.

 

이제 윤석열 정부로 정권이 바뀌며 대출규제 이제 가능해졌다. 주택 청약에 당첨되더라도 대출이 안돼 포기하는 사례가 생기면서 누구를 위한 청약제도인지 민원을 받았었다. 이번 정책으로 보완되어 15억 초과 주택이더라도 중도금 대출이 가능해졌으니 고가라도 청약을 꼭 시도해야함을 의미한다.

 

1.4. DTI·DSR 산정시 주담대 보유 배우자의 소득합산 허용

기존: 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에만 DTI·DSR 산정시 소득 및 부채 합산 가능 → 개선: 배우자의 상환부담도 반영할 수 있는 新 DTI·DSR 시행에 맞춰 주담대를 보유한 배우자의 소득 및 부채 합산 허용된다. LTV가 상향되었더라도 DSR 규제는 여전하기때문에 소득이나 기존 대출로 인해 주담대를 받기 어려움이 있다. 그런데 이번 윤석열 정부의 정책 규제완화로 조금 개선이 된다.

 

1.5. DSR이 배제되는 긴급생계용도 주담대 대출한도 확대 (기존: 1억원 → 개선: 1.5억원)

 

2.  1주택자가 주목해야할 내용

2.1. 규제지역 주담대시 기존주택 처분(6개월→2년)

1주택자가 갈아타기 할 때 기존주택 처분기한이 2년으로 늘어나면서 한숨 돌릴 수 있게 됐다. 따라서 1주택자는 상급지로 갈아탈 때 전략이 용이해졌다. 세재개편, 완화된 대출규제와 더불어 늘어난 기존주택 처분기간을 활용해 기회를 누리자.

또한, 기존주택 처분의무에 대한 예외적 연장 허용 사항도 있으니 이번 정책(아래 자료 첨부)을 참고하자.

2.2. 준공 후 15억 초과시 중도금대출 범위 내 잔금대출 허용

생애 최초 주택구매 가구가 아닌 경우 LTV상향을 지역과 관계없이 70% 단일화

2.3. 생활안정자금 목적 주담대 한도 완화 (기존: 1억원 → 개선: 2억원)

 

3. 다주택자가 주목해야할 내용

3.1. 생활안정자금 목적 주담대 한도 완화 (기존: 1억원 → 개선: 2억원)

본인 명의로 주택이 있는 경우 생활안정자금으로 대출받아 집을 산다면 회수되니 주의해야 된다.

 

3.2. 규제지역 기정 전 다주택 수분양자의 경우, 동일 금융회사 여부 관계없이 중도금대출 범위 내 잔금대출 허용

개선: 다주택자가 중도금대출 취급 금융회사와 다른 회사에서 잔금대출로 전환하더라도 중도금대출 범위 내 잔금대출 허용된다.

 

3.3. 주택임대, 매매사업자 기보유 주담대 잔액 내 대환 허용

개선: 기보유 주담대의 증액없는 대환은 예외적으로 대출 허용된다.

 

전체적으로 윤석열 정책 공약들이 점점 공식화되는 모습이다. 당연하지만 무주택자를 위한 정책이 많아 보인다.  

 

 

220720 (보도참고) 은행업 등 5개업권 감독규정 일부개정.pdf

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